MEHMET ERDAL

İnşaat Mühendisi Anıl Güner, “Sadece Datça’da değil, Türkiye genelinde inşaatçılara karşı bir ‘öcü’ gibi bakma eğilimi var,” dedi.

İnşaat Mühendisi Ege Curacı, Anıl Güner ve Elektrik Mühendisi Oksal Keçeci ile Anıl Güner’in ofisinde sohbet ediyoruz. İçeride çalışan iki genç daha var; bir yandan işlerine devam ederken bir yandan da sohbetimizi ister istemez dinliyorlar.

Geçmiş dönem Datça Belediye Meclis Üyesi olan bir inşaatçı tanıdığım, kısa süre önce bana, “İnşaat işini bıraktık. Bütün ekibi memleketlerine gönderdik. Artık bu iş çok zor, malzeme fiyatları uçtu gitti. Böyle giderse, Datça’da kiralar 50 bin liraya kadar çıkacak.” dedi. Bunun üzerine, İnşaat Mühendisleri Odası Datça Temsilcisi Ege Curacı’yı arayarak bir söyleşi yapmayı önerdim. O da kabul etti.

17 Mart 2025 Pazartesi günü Anıl Güner’in ofisinde bir araya geldik. Datça’daki inşaat sektörü ve inşaatçılar hakkında sokakta konuşulan her şeyi ele alma fırsatımız olmasa da oldukça samimi ve verimli bir sohbet gerçekleştirdik. Sohbetin başlarında Oksal Keçeci de görüşlerini paylaştı. Daha sonra Ege Curacı ve Anıl Güner ile konuşmaya devam ettik.

İNŞAAT SEKTÖRÜNDE DARALMA VAR

2024 yılı baz alındığında, Datça’daki inşaat sektöründe bir daralma var mı?

Yanıt netti: “Evet, bir daralma var.” Bunun en büyük nedeni ise ekonomik koşullar, özellikle de yüksek faiz oranlarıydı. İnşaat sektörünün %60-70’i banka kredileriyle dönüyordu. Dolayısıyla, faiz oranlarının yükselmesi sektördeki daralmayı kaçınılmaz hale getirmişti.

Öncesinde, inşaat sektörünün büyümesini sağlayan etkenlerden biri, kredi faizlerinin yıllık %10-15 seviyelerinde olmasıydı. Ancak, şu anda faiz oranları %50-55 civarında seyrediyor, hatta bir ara %60’a kadar çıkmıştı. Son dönemde ise, düşüş eğilimi gözleniyordu.

Konut kredilerinde de benzer bir tablo söz konusuydu. Bir dönem aylık faiz oranı %1’e kadar düşmüşken, şu anda aylık %4-5 seviyelerindeydi. Son günlerde bazı kamu bankaları faizleri biraz indirse de, bu oranlarla vatandaşların konut alması zorlaşıyordu. Parası olan yatırımcılar ise, banka faiz getirisi daha yüksek olduğu için, parasını inşaata yatırmak yerine bankada tutmayı tercih ediyordu. Bunun sonucunda, talep azalıyor ve piyasada durgunluk yaşanıyordu.

Datça’da ev fiyatları, geçen yıla oranla ancak %50 civarında artmıştı. Yani faiz oranlarındaki artış kadar bile yükselmemişti. “Bankaya yatırdığım paradan hazır faiz kazanabiliyorken neden inşaata yatırım yapayım?” sorusu sıkça soruluyordu. Konut almayı düşünenler de “Parayı arsaya, eve bağlayacağım ama kazanamayacağım” diyerek, yatırımlarını bankada değerlendirmeyi tercih ediyorlardı. Benzer bir durum, araba piyasasında da gözleniyordu; yatırım aracı olarak görülen konut ve otomobilde talep azalmıştı.

BDDK (Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu) DA DARALMADA ETKİLİ

İnşaat sektöründeki daralmanın tek nedeni faizler değildi. BDDK, konut kredilerine yönelik caydırıcı ve kısıtlayıcı koşullar getirmişti. Bankalara, “Şu kadar kredi vereceksiniz, konut fiyatlarının sadece belli bir yüzdesi kadar kredi kullandırabilirsiniz” şeklinde sınırlandırmalar getirilmişti. Bu da kredi kullanımını zorlaştırmıştı.

DATÇA'DA İNŞAAT RAKAMLARI NE DİYOR?

Bu daralmayı Datça özelinde rakamlarla ifade etmek gerekirse:

• Önceki yıllarda Datça Belediyesi, yılda ortalama 250-300 yapı ruhsatı kesiyordu. Bu, 300 farklı parsele inşaat yapılacağı anlamına geliyordu. Kimi parsele 1, kimisine 3 veya 5 bina inşa ediliyordu. 2024 yılında, bu sayı 120-130’a kadar gerilemişti.
• 2025’in ilk üç ayında ise bir toparlanma sinyali vardı.

Bunu, nereden biliyorduk?

“İnşaat mühendisleri bir proje aşamasında önce mimarlardan taslak alır. Sonra bu taslak inşaat mühendisleri tarafından modellenir. Daha sonra izin süreci başlar. Bu süreç yaklaşık 3 ay sürer. Şu an bize gelen iş sayısında artış var. Geçen yıl bu kadar yoğunluk yoktu.”

Bu canlanmada, faizlerin düşme eğilimine girmesi etkili olmuştu; bu nedenle, önümüzdeki yıl inşaat sektörünün kısmen hareketlenmesi bekleniyordu. Ancak bir sorun daha vardı: Usta eksikliği. Deprem bölgesine giden ustalar nedeniyle inşaat işleri yavaşlamıştı.

Deprem Bölgesinde Çalışmak Daha mı Avantajlı?

Ege Curacı: “Hayır. Çalışan ekiplerin %60-70’i zaten gurbetçi. İnşaat sezonunda Datça’ya gelir, yaz aylarında memleketlerine dönerler. Ustabaşılar ve kalfalar genellikle Datça’da yaşar ama ekibin tamamlanması için dışarıdan işçi getirilir. Ancak deprem sonrası, birçok işçi memleketine yakın bölgelerde çalışmayı tercih etti. Orada iş daha hızlı ve yevmiye daha yüksek olduğu için, işçiler o bölgede kalmayı yeğliyor.”

Anıl Güner: “Deprem bölgesindeki talep artışı, yevmiyeleri yükseltti. Bu yüzden, Datça’dan da o bölgelere işçi göçü oldu.”

Ege Curacı: “Hatta bu konuda, bakanlık deprem bölgelerindeki beton santralleriyle bir toplantı yaptı ve şu mesajı verdi: 'Betonun metreküp fiyatı 2.500 TL olması gerekirken, hadi uzak yerlerde 3.000 TL olsun. Ama bazı bölgelerde fiyat 5.000 TL’ye çıktı. Eğer fiyat artışı bu şekilde devam ederse, inşaat projelerini çelik konstrüksiyona çeviririm.' dedi.”

Bu noktada, Datça’da şu an hazır betonun metreküp fiyatının, 2.500-2.700 TL civarında olduğunu söylüyorlar.

İNŞAATÇILAR İÇİN DATÇA'DA İŞ OLANAKLARI VAR

Önümüzdeki süreçte Datça'da inşaat sektörünün hareketlenebileceğini söylüyorsunuz, peki inşaat yapılabilecek yeterli arsa var mı?

Yanıt, “Evet, var. Hâlâ üzerine inşaat yapılmamış boş arsalar mevcut. Köy yerleşim ve gelişim alanları da var.” oldu. Ayrıca, Kahramanmaraş merkezli deprem Datça'da da endişeye neden olmuş, eski binalarda oturanlar binalarını yıkıp yeniden yapma eğilimi göstermeye başlamışlardı.

Bazı emlakçılara arsa fiyatlarının neden yüksek olduğunu sorduğumda “Şu an imarlı arsa kalmadı da ondan.” yanıtını verdiklerini anımsatıyorum. Pandemi döneminde her şey gibi arsa fiyatları da hızla yükselmişti, ancak şu an faizlere paralel bir seyir izliyordu. Büyük fiyat sıçramaları yaşanmıyordu.

1994 yılından beri gidip geliyorum, 2001 yılında ise buraya yerleştiğim için iyi biliyorum: 1999 Gölcük depreminden önce yapılmış önemli miktarda eski yapı stoku var Datça’da.

(Bu noktada, Datça’daki konutların 1999 depreminden önce yapılanlarının depreme dayanıklı olup olmadığı üzerine bir süre konuştuk. Deprem anında bir yapının yıkılmasında, depremin şiddetinin yanı sıra ivmesinin, derinliğinin de önemli olduğu; bir yapının depreme dayanıklılığının ancak bilimsel ölçümlerle kesin olarak belirlenebileceği konusunda bilgiler verdiler.)

MALZEME VE İŞÇİLİK FİYATLARI DÜŞÜYOR

Şu anki verilere göre, inşaat malzemelerinin fiyatlarında da bir düşüş eğiliminden söz edebilir miyiz?

Ege Curacı, “Ben 10 yıldır Datça’da mühendis olarak çalışıyorum. İlk defa malzeme ve işçilik fiyatlarının gerilediğini görüyorum.” dedi. “Türkiye gibi enflasyonist bir ekonomide seramik işçiliği, kalıp işçiliği gibi işçilik fiyatları ile seramik fiyatları metrekare bazında düşüş gösterdi. Kereste fiyatlarında büyük bir değişiklik olmasa da, beton fiyatları enflasyonla birlikte artmaya devam ediyor. Ancak bazı kalemlerde, özellikle işçilikte düşüş yaşandı. Çünkü piyasada iş azaldı, rekabet arttı. Özellikle sıva, taş, kalıp işçiliği ve seramik işçiliği ya geçen yılın seviyesinde ya da daha düşük fiyatlardan yapılıyor. Bu düşüşün birkaç nedeni vardı. Örneğin, şu an Datça’daki inşaat sektöründe çalışan mevsimlik işçi sayısı azaldı. Ailesiyle birlikte Datça’da yaşayan veya burada evlenerek yerleşik hâle gelenler kaldı.”

Anıl Güner, “Son bir yıldır böyle bir durum söz konusu. Arz-talep meselesi; tıpkı Dubai çikolatası gibi.” dedi. “Geçenlerde okudum, 120 TL’den 49 TL’ye düşmüş, aynı çikolata. Pandemi sonrası bizlere sunulan düşük faizli kredilerle herkes enflasyona karşı korunmak için ciddi yatırımlar yaptı. Parası olan, mal aldı. Herkes ev, arsa, araba peşine düştü. Ancak son bir yıldır faiz oranları yükseldi, bankalar kredileri azalttı. Özellikle reel faiz dediğimiz, bankaların mevduata verdiği faiz oranı artınca, yatırımcılar paralarını mal yerine bankaya yatırmaya başladı. Bu durumda inşaatçılar da aynı stratejiyi izledi. Ellerindeki sermayeyi inşaata bağlamak yerine, banka faizlerinden kazanç elde etmeyi tercih ettiler. Ben her zaman olaya dolar bazında bakarım. Son bir yılda, ev ve arsa fiyatları dolar bazında neredeyse sabit kaldı. Bankaya yatırılan paralar bileşik faizle değerlendiği için, inşaata yatırım yapanlar aynı getiriyi elde edemediler. Özetle, dolar bazında fiyatlar görünürde sabit kalsa da, reel olarak düşüş yaşandı.”

ORTA KALİTE BİR İNŞAATIN M2 MALİYETİ: ARSA BEDELİ + 1100 DOLAR

Ortalama kalitede bir inşaatın metrekare maliyeti ne kadar?

Ege Curacı, “Diyelim ki ruhsatın var ve 300 m² inşaat alanın mevcut. Bunu 1000 dolarla çarptığında, izolasyonu, çatısı ve diğer malzemeleriyle düzgün bir bina ortaya çıkar.” dedi.

Anıl Güner, “Bu çok ortalama bir hesaplama. Okuyanlar ‘Ben daha ucuza yaptım’ ya da ‘Ben daha pahalıya yaptım’ diye düşünebilir ama genel olarak mühendis hesabı bu şekildedir.” diye ekledi. “Ancak, inşaatın konumu ve türü bu maliyeti doğrudan etkileyebilir. Örneğin, kot farkı olan bir parsele yapılan 6 dairelik bir bina ile, bir köyde 85 m²’lik tek bir evin maliyeti aynı olmaz. Ayrıca, 4+1 bir villa ile standart bir apartman dairesinin maliyetleri de farklıdır. Bu fiyat hesaplamasına, metrekare başına 100 dolar civarında resmi giderler, plan, proje vb. masraflar eklendiğinde toplam maliyet 1100 dolara çıkıyor. Tabii ki, bu maliyetin üzerine arsanın değeri de eklenmelidir.”

Peki, bir inşaatçı m²’sini 1100 dolara mal ettiği binayı kaçtan satıyor?

Ege Curacı: “Bu tamamen arsanın bulunduğu konuma, yani fırsat değerine bağlıdır. Sabit bir fiyat söylemek zor. Ancak ‘Yap-sat’ müteahhitleri genellikle %30’dan aşağı kâr oranıyla çalışmazlar. Daha düşük bir kâr oranı zarar etmelerine neden olur.”

Bu oran, neden %30?

Ege Curacı ve Anıl Güner, inşaat maliyetleri ve banka kredilerinin faiz oranları üzerine detaylı açıklamalar yaparak, kâr hesaplamalarının nasıl yapıldığını anlattılar.

Sonuç olarak, ekonomik gelişmelere bağlı olarak hesabını iyi yapamayan, inşaatı yanlış zamanda satan ya da elinde tutan bir müteahhit zarar edebilir.

Anıl Güner, “Şu an Datça’daki fiyatlar ortada. 2+1 bir evin fiyatı ortalama 6 milyon TL. Eğer ek özellikleri varsa 7-8 milyona kadar çıkabilir. Aslında fiyat konusunu alt-üst limit olarak sınırlandırmak çok doğru olmaz. Arz-Talep ilişkisi.” diyor.

KİRALAR, FARKLI ETKENLERE BAĞLIDIR

Ege Curacı: "Kiralar, inşaat sektöründeki gelişmelere bağlı olmakla birlikte, başka faktörlerden de etkileniyor. Geçen yıla kadar Airbnb üzerinden ev kiralamak oldukça avantajlıydı. Ev sahipleri, kiracılarından evlerini alıp kısa dönemli kiralamaya başladılar. Ancak şu anda, Airbnb'nin yönetmeliği gelip kısıtlanması ve uymayanlara kesilen cezalar yüksek olduğu için bu seçenekten vazgeçildi. Birçok kişi, evlerini aylık kiraya vermeye başladı. Bu yüzden, Datça'da kiralar çok artmadı. Mesela şu an Menteşe'deki kiralar, Datça'dakilerden daha yüksek."

Anıl Güner: "Evet, Menteşe'deki kiralar gerçekten daha pahalı. Üniversite öğrencileri nedeniyle orada kiralar daha yüksek."

Ege Curacı, "Ama kiraların artışını sadece öğrencilerle açıklamak doğru olmaz. Genel olarak kiralar, enflasyona bağlı olarak artıyor. Hükümetin kira artışını %25 ile sınırlaması, ev sahiplerini daha kısa vadeli çözümler aramaya itti. Ev sahipleri, kiralarını önümüzdeki sezon için daha yüksek bekleyerek, Airbnb gibi kısa dönemli kiralamayı tercih etti." diye ekledi.

BİNALARDA, GERİYE DÖNÜŞ VAR

Ege Curacı, Datça'daki inşaat süreçlerine değinerek, imarlı arsalar üzerinde yapılan yapıların nasıl şekillendiğini anlattı:

“Datça'da inşa edilen binalardaki daire sayısı, parsel bazında belirlenen emsal oranı ve mimari tasarıma bağlı olarak mevzuat çerçevesinde şekilleniyor. Ancak uygulamada, müstakil villalar haricinde genellikle 4 daireli yapılar tercih ediliyor. Eğer parselde kot farkı varsa, bu sayı 6 daireye kadar çıkabiliyor.”

Bodrum katların emsal dışı değerlendirilmesiyle ilgili olarak ise şu bilgileri verdi:

"Datça'da bodrum katların yarısı emsal dışı sayılabiliyor. Örneğin, 100 m²'lik bir bodrum katı, emsalde 50 m² olarak kabul ediliyor. Bu durum yasal çerçevede değerlendirilirken, taş kaplama kullanılarak alan biraz daha genişletilebiliyor. Belediye, bu konuda yeni düzenlemeler üzerinde çalışıyor.

Gazeteci Sedat Kaya’nın da belirttiği gibi, geçmişte taş kaplama duvarlarda 50 cm kalınlık belirtilse de, gerçekte daha ince duvarlar inşa ediliyordu. Ancak belediye artık bu durumu denetliyor.

Taş duvarlarla ilgili belediye, İnşaat Mühendisleri ve Mimarlar Odası ile birlikte çalışmalar yürütüyor. Eski binalarda tesisat döşemek oldukça zor ve izolasyon sorunları yaşanıyor. Bu nedenle, taş duvarların içine tuğla eklenerek, tuğla + taş kaplama şeklinde bir uygulama tercih ediliyor."

Ege Curacı, taş duvarların bina büyüklüğüne etkisini şu sözlerle aktardı: "Eğer taş duvarlar 50 cm yapılırsa, bina dıştan büyüyor ancak iç alanlarda da daralma meydana geliyor. Şu an taş kaplama ile asgari bir ekstra kullanım alanı elde edilebiliyor."

Anıl Güner de taş binalardaki tesisat zorluklarına dikkat çekerek, "Eski binalarda taş duvarlar ciddi tesisat sorunlarına yol açıyor. Bu nedenle, iç duvarların tuğladan yapılması, izolasyon için daha sağlıklı bir çözüm sunuyor." dedi.

Ege Curacı, çatı katlarıyla ilgili eski ve yeni düzenlemelere değindi:

"Eskiden çatı katlarında eğim hesabı dış saçaktan yapılıyordu. Çıkıntılar eklenerek çatı yükseltiliyordu. Ancak yeni düzenlemeyle bu uygulama kaldırıldı. Artık yüksek tavanlı çatı katları yapmak zorlaştı ve belediye çatı katlarında fazladan alan kazanılmasını bir miktar azalttı bu uygulamayla."

Ayrıca, taş kaplama ve çatı katlarıyla ilgili eski uygulamaların artık geçerli olmadığını belirtti:

"Belediye, binaların kontrolsüz büyümesini engellemek için kuralları sıkılaştırdı. Örneğin, emsal dışı %30’luk ek imalat hakkı veriliyor, ancak bu da açık teras ve veranda gibi alanların inşasını zorlaştırıyor. Datça gibi açık alan kullanımının önemli olduğu bir bölgede, bu durum büyük bir değişim yaratıyor."

Anıl Güner, Datça'nın taş binalarla kendine özgü bir silüet oluşturduğunu belirtti.

Ege Curacı ise taş duvar uygulamalarının zaman ve maliyet açısından büyük bir yük oluşturduğunu vurguladı:

"Taş duvar inşaatı maliyetli ve zaman alıcı bir süreç. İnşaatın tamamlanması 1,5 ay daha uzun sürebiliyor çünkü taş duvar tamamlanmadan diğer işler başlayamıyor. Ayrıca, 50 cm taş duvar yapısal olarak binaya ek yük getiriyor."

Anıl Güner de bu noktada, şu yorumu yaptı:

"Taş duvar tamamlandıktan sonra bile ilerlemek zor. Her hata ciddi maliyet yaratıyor ve bu nedenle birçok inşaat projesi aksayabiliyor."

Son olarak, Ege Curacı, taş duvar uygulamalarındaki zorlukların, müteahhitleri alternatif çözümlere yönlendirdiğini ifade etti:

"Eğer taş duvarlarla ekstra alan kaybedilirse, müteahhitler taş kaplama projelerinden geri adım atabilir. Çünkü taşın yoğun kullanımı, inşaat süresini uzatıyor ve maliyetleri ciddi şekilde artırıyor."

(Devam edecek)